Inchirierea locuintei – sfaturi pentru proprietari

1. Intotdeauna inchiriati cu contract.

Incheierea unui contract de inchiriere (locatiune) este extrem de importanta pentru proprietar, la fel cum este pentru chirias. Un contract intocmit conform cerintelor dvs. si cuprinzator in raport cu drepturile si obligatiile care pot lua nastere din raportul locativ va poate scapa de multe discutii obositoare si stresante cu chiriasii.

Un exemplu foarte clar in practica este dat de situatia animalelor de companie. Stim ca multi dintre proprietari nu sunt de acord cu primirea animalelor de companie in locuinta din considerente practice, cum ar fi posibile stricaciuni care pot fi aduse mobilierului, mirosul neplacut sau zgomotul inconfortabil pentru ceilalti locatari. Totusi, aceasta interdictie trebuie expres prevazuta in contract pentru a putea face dovada incalcarii conditiilor locatiunii de catre chirias. In caz contrar, simpla intelegere verbala s-ar putea sa nu fie respectata de catre chirias, iar dvs. nu veti avea posibilitatea sa dovediti aceasta intelegere.

Includeti in contract si alte aspecte care va intereseaza, de exemplu modul de repartizare a costurilor cu utilitatile si reparatiile. Foarte importante sunt si clauzele de reziliere a contractului, de aceea nu recomand folosirea modelelor de contract de pe internet deoarece acestea nu sunt adaptate specificului fiecarui caz si, nu de putine ori, sunt neclare.

Nota bene: Nu traiti cu impresia ca in lipsa unui contract in forma scrisa puteti cere fara probleme majorarea chiriei sau puteti sa-l evacuati imediat pe chirias, fara nicio formalitate!  

Din punct de vedere legal este obligatoriu sa apelati la instanta in vederea emiterii unei hotarari judecatoresti de evacuare, indiferent ca vorbim de chirias sau de un simplu ocupant. Cererea de evacuare se judeca de urgenta, in camera de consiliu, cu dezbateri sumare, daca s-a dat cu citarea partilor. Hotararea de evacuare este executorie.

2. Inregistrati contractul si declarati veniturile la ANAF

Recomand sa urmati aceasta procedura deoarece, potrivit art.  1798 Cod civil : „Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.”

Astfel, puteti cere executarea silita a chiriasului pentru chiriile neachitate fara a mai fi nevoit sa il dati in judecata.

Atentie: contractul semnat este valabil si produce efecte, chiar daca nu l-ati inregistrat la organul fiscal !

Inregistrarea contractului de locatiune nu este o conditie esentiala de valabilitate a contractului, deci, in continuare,  chiriasul are obligatia de a-si achita chiria, iar proprietarul are obligatia de a asigura linistita si utila folosinta a imobilului inchiriat.

3. Nu patrundeti in locuinta in in mod nejustificat

Prin incheierea contractului proprietarul se obliga sa asigure linistita si utila folosinta a imobilului si sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta. Asadar, proprietarul nu are posibilitatea de a locui in continuare in imobilul inchiriat, dar acest lucru nu inseamna ca nu are dreptul de a verifica imobilul pentru a se asigura ca locatarul respecta destinatia bunului si/sau celelalte conditii contractuale.

Conform art. 1804 Cod civil: Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.

Atentie : De multe ori in practica proprietarii considera ca pot patrunde ori de cate ori doresc in locuinta, fara o notificare prealabila si chiar in lipsa chiriasului, bazandu-se pe caracterul absolut al dreptului lor de proprietate. Or, acest lucru nu este permis de lege ! Examinarea bunului se poate realiza numai la anumite intervale de timp determinate prin contract ca fiind rezonabile si fara a stanjeni exercitarea drepturilor locatarului.

In concluzie, anuntati vizita dvs. si , daca este cazul, obtineti acordul chiriasului inainte de a intra in locuinta. Daca acesta se opune in mod nejustificat reziliati contractul si obtineti pe cale judecatoreasca evacuarea chiriasului din locuinta.